2019，盘他
撰文：《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
年前最后一期电台节目，有听众让我谈谈未来5年的昆明楼市，我觉得房地产市场是个政策市场，5年时间太长，只能根据自己掌握的数据及判断，看看2019的昆明市场。
即使要谈市场走势，市场本身的供求关系是必不可少的，这也是影响甚至决定房价最大的因素。
根据昆明锐理数据，截止2018年底，昆明住宅库存量达到573万平，同比增长29%，按照2018年月均去化63万平米，住宅的去化周期需要9.1个月。
同样的，根据克而瑞数据的年度报告，昆明的商品住宅市场存量578万平米（这个数据两者非常接近），但去化周期只有7个月。
数据有点出入是正常，无论是7个月还是9个月，其实都算在合理区间，但别忘了这属于待售库存，更大的放量还在后头，2017年和2018年这两年土拍而可建筑面积都超过3500万平米（部分已在2018年入市），但集中会在2019年陆续入市，这个量可不容小觑。
昆明近5年土地成交可建筑面积（来源：锐理数据）
所以在2019年，依然还得去库存。在之前的【昆明去库存的三年】文章里，昆明的库存量在2017年达到最低，基本保持在4个月的去化周期。
而在2018年，很明显从下半年开始的预售面积增大，尤其在8月份和11月份，全年下来新增预售面积874万平米（不含政策房），但去化755万平米。也就是说，过去几年供小于销的状态在2018年出现了转机，加上新增土地的供应开发商快周转的要求，2017年和2018年的会再度拉长去库存周期，未来几年又会继续走在去库存的路上。
PS:在此也有必要做个数据倒推算法，锐理数据说2018年昆明销售面积755万平，卖了81260套房；2017年销售面积816万平，卖了145729套；2016年销售面积685万平，卖了115963套房，显然，2018年的销售面积高于2016年，但销售套数却比2016年少3万多套，显然，这个数据无法对称。
当然，住宅的去库存还能延用涨价去库存的模式，但公寓商铺写字楼估计就成了老大难了，当然公寓还好，商铺和写字楼就够呛了。按照锐理数据，写字楼需要83个月，商业则需要10年以上的时间。
2016-2018年昆明住宅供求走势（来源：锐理数据）
涨价去库存的这几年，正好处于房价快速上涨的周期，所以很容易被赋予更多的逻辑意义。但站在时间轴去看，房地产建立和发展的20多年时间里，房地产在极大改善居民居住条件、拉动相关领域及整体国民经济增长的同时，房屋价格偏离价值的程度也在不断加大。
根据中国统计年鉴显示，从1998年到2017年，我国房地产开发企业每平方米房屋建筑面积造价增长1.5倍，但每平方米商品房售价则增长2.8倍，其中住宅增长3.1倍。一线城市房价上涨的幅度则更高，价格背离价值的程度和房价收入比扩大的程度也更大。有些城市商品房销售及价格涨幅，大大超过居民收入增幅，不仅大大降低了民众的实际购房能力，也对居民消费产生了明显的“挤出效应”。
但是，在房价背后，土地成本本身也是支撑房价的重要组成部分，按照锐理的数据显示，近5年来昆明土地成本从2014年的202万元/亩上涨到2018年的649万元/亩，足足3倍，但如果追溯2014年和2018年平均房价来看，不及2倍。也就是说，房价上涨的速度远没有追上土地成本增加的速度。
2014-2018年昆明土地价格及房价水平变化情况（来源：锐理数据、房产信息网）
在这里有必要强调一下，在过去相当严厉的调控政策下，2018年全国各线城市房地产市场出现不同程度的降温，但2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下，未来各线城市房地产市场将延续分化。
为此住建部定调2019年楼市：稳地价、稳房价、稳预期。
在“房住不炒”的基调下，允许一城一策，但由于昆明本身的调控原本就温柔，即使不加码，在人口导入上如果没有更优厚的政策下，还要背负未来多年的去库存重任，确实不容易。
回过头看，昆明的供给量显然是增加的，土地成本也在增加，还要顶住房价不能过快上涨，明显造成昆明的房价上涨的动力明显被压制着。
为此在“稳房价”面前，开发商期望用以价换量的价格策略难以持续，最终还是需要回归产品本身，这对有继续购房的广大需求者可以淘好更好、性价比更高的产品了。
连中国最贵经济学家任泽平都说2019年以及2020年是比较适合进行房地产市场投资的。
我信了，2019年的任务，就是继续盘他。
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